Agevolazioni "prima casa " e rivendita

La vendita della "prima casa" anteriormente al decorso di un quinquennio dal suo acquisto provoca la decadenza dall'agevolazione ottenuta in sede di acquisto a meno che, entro un anno da questa vendita, il contribuente acquisti un'altra casa da destinare a propria "abitazione principale" (Nota II bis, comma 4, all'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Dpr 131/1986); secondo la sentenza della Corte di cassazione n. 13291 del 17 giugno non evita, però, la decadenza il contribuente che, entro questo termine annuale, proceda all'acquisto di una quota di comproprietà di un'abitazione, se tale quota non sia «significativa, di per sé, della concreta possibilità didisporre del bene, sì da poterlo adibire a propria abitazione» (nella specie, si trattava dell'acquisto di una quota di comproprietà in ragione di 4 millesimi).

La norma che consente di evitare la decadenza dall'agevolazione mediante riacquisto si fa carico del problema che sorge in capo a chi, per le più svariate ragioni, si trova a cambiare casa prima del decorso del quinquennio dal precedente acquisto. Ebbene, chi dimostri (riacquistando entro l'anno) che l'alienazione della casa acquistata da meno di cinque anni è stata preordinata all'acquisto di un'altra casa destinata ad "abitazione principale", può evitare la revoca dell'agevolazione.

Quanto a questo riacquisto, la legge afferma "solo" che deve trattarsi di un «acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» senza qualificare ulteriormente il termine "acquisto" il quale, stante la sua genericità, può dunque concernere sia il diritto di piena o di nuda proprietà (per intero o pro-quota) sia anche i diritti reali di godimento (anche qui, per intero o pro-quota); in altri termini, non è prescritto nulla dalla legge in ordine al punto se l'effetto esimente del "riacquisto" sia condizionato alla "qualità" e alla "quantità" dei diritti ceduti e acquistati e quindi deve ritenersi che la revoca dell'agevolazione sia impedita:

- qualsiasi sia stato l'oggetto dell'atto di "acquisto precedente" (e quindi è indifferente che si trattasse di proprietà, piena o nuda, o di altri diritti reali o che si trattasse di quote dei predetti diritti);

- qualsiasi sia stato l'oggetto dell'atto di alienazione (e quindi anche qui è indifferente che si trattasse di proprietà, piena o nuda, o di altri diritti reali o che si trattasse di quote dei predetti diritti); e:

- qualsiasi sia pure l'oggetto dell'atto di "acquisto successivo" (e quindi è di nuovo indifferente che si tratti di proprietà, piena o nuda, o di altri diritti reali o che si tratti di quote dei predetti diritti);

né occorre che vi sia omogeneità di oggetto nei due acquisti (cioè la revoca dell'agevolazione, ad esempio, si argina se si compra l'usufrutto di un'abitazione dopo aver venduto la nuda proprietà di un'abitazione, acquistata con l'agevolazione "prima casa" e poi venduta).

Secondo la Cassazione, tuttavia, dall'acquisto di una quota particolarmente esigua di un immobile non deriva per l'acquirente «il potere di disporre del bene come abitazione propria» in quanto si tratta di un acquisto «inidoneo a realizzare l'adibizione ad abitazione che è la finalità perseguita dal legislatore».

Notaio Busani sole24 ore