luxury law: Titolo di provenienza immobile da alienare

                                            



IL Sig. Diamante volendo alienare il suo immobile, si reca dal Notaio Smeraldo chiedendogli informazioni in merito; il Notaio tra le varie informazioni che fornirà al suo cliente , gli elencherà una serie di documenti da produrre allo studio notarile al fine di poter avviare la sua pratica. Tra questi vari e non pochi documenti, il Notaio Smeraldo chiederà il “titolo di provenienza dell’immobile” ; ma chiariamo -brevemente - cos’è questo titolo di provenienza. Ad alcuni “del settore” sembrerà alquanto banale definire tale termine , ma personalmente ritengo opportuno specificarlo per chi del settore non è. Questo titolo di provenienza altro non è se non un titolo che attesta la proprietà di un bene; Un immobile ci può pervenire attraverso vari modi: per successione a causa di morte, per atto notarile (vendita, donazione, divisione....) eccetera. Tra questi modi di acquisizione di un bene , però non vi è quello appartenente al Sig.Diamante; egli spiegherà al Notaio Smeraldo che il titolo con il quale egli ha “acquistato” l’immobile è un Usucapione non accertato giudizialmente, e chiederà di conseguenza se possa legittimamente alienare tale bene, pur mancando la sentenza che accerti l’acquisto per usucapione.
Tale problematica è stata oggetto di una recente Sentenza della Corte di Cassazione ( n 24805 del 5 Febbraio 2007 in R.N.1-2009), che ha affermato appunto ,la validità di un atto di compravendita con il quale si trasferisce il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell’ usucapione, ancorchè l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario.
Secondo tale Sentenza, se si dovesse aderire alla tesi della impossibilità di alienare l’immobile usucapito prima di avere ottenuto la sentenza di accertamento dell’usucapione , si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe sì proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente. Questo sembra incompatibile con il normale contenuto del diritto di proprietà.
In dottrina (Bianca) si è affermato che l'effetto acquisitivo dell’usucapione avviene per legge; sarà poi interesse dell'acquirente far risultare il suo acquisto in via giudiziale; il relativo giudizio sarà di accertamento e la sentenza avrà valore dichiarativo.
Quindi accertato che è giuridicamente possibile alienare un bene usucapito prima dell'accertamento giudiziale, non bisogna però poi sottovalutare i rischi in cui potrebbe incorrere l'acquirente di tale immobile.
Apro un piccola parentesi per ciò che concerne le trascrizioni; ovviamente non vi sarà una continuità delle trascrizioni, in quanto dai registri immobiliari non risulterà trascritto l'acquisto per usucapione da parte dell'alienante. Ricordiamo che la funzione riconosciuta alla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione ,è quella della pubblicità notizia; una funzione questa che finisce per identificarsi con la più generale funzione pubblicitaria, assolvendo solo al compito di rendere conoscibili determinate vicende (F.GAZZONI).
E’ utile poi fare presente che più volte è stato affermato (Cass.3 Febbraio 2005,n 2161, in R.N., 2006, 208, con nota di S.Metallo), che il conflitto tra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione , si è sempre risolto a favore del secondo; questo indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’ anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo.
Tornando al nostro caso, stante ciò che affermato precedentemente ,il Sig.Diamante dal punto di vista giuridico, non avrà alcun problema ad alienare il suo bene pur non avendo a suo favore una sentenza che accerti l’usucapione; resta da chiedersi però: 1) se tale alienazione presenterà dei problemi sul piano della tutela dell'acquirente, 2) quali cautele dovrà osservare il notaio rogante -Smeraldo- per non incorrere in responsabilità civile verso l'acquirente.
In particolare per quest’ultima questione - (2) - facciamo riferimento ad una sentenza della Cassazione (Cass.5Febbraio 2007,n 2485 in R.N.n 1 del 2009) che ha ammesso che Il Notaio , incaricato di redigere un atto di compravendita che come titolo di provenienza abbia un usucapione non accertato giudizialmente , non incorre in responsabilità professionale quando:
a) inserisca in atto una clausola dalla quale possa desumersi che l’ acquirente era comunque consapevole del rischio di evizione derivante dal mancato accertamento della avvenuta usucapione;
b) in virtù della sua funzione processuale, informi chiaramente la parte acquirente che il venditore non ha un titolo di acquisto certo.
c) Informi l’acquirente del rischio collegato all'esercizio dell'azione di rivendica da parte del proprietario del bene risultante dei registri immobiliari.
d) indichi chiaramente nell'atto che il titolo di provenienza del venditore è l’usucapione del bene per il possesso continuato per vent'anni;
e) regoli espressamente la garanzia per evizione sulla base della valutazione data dalle parti al titolo di provenienza “precario “del venditore.
Infine , In merito alla questione 1), in forza della naturale garanzia per evizione-operante ex lege- in caso di evizione il venditore dovrà:
 restituire all'acquirente il prezzo pagato;
 rimborsare le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto;
 risarcire obbligatoriamente il danno (artt 1483 e 1479cc.).


FONTI:
“La vendita dell’immobile usucapito”, in V.Notarile,1996,1355 (con nota di Albergo);
Vitucci ,acquisto per usucapione elegittimazione a disporre, in Giust.civ.,2004,3;
Studio n:176-2008/c approvato dal CNN in Consiglio Nazionale del Notariato, Studi e Materiali, quaderni trimestrali,2/2008,548ss.
Bianca, Diritto civile, 6, La proprietà, Milano,1999,816;