luxury law :Diritto di Superficie – Sopraelevazione - Condominio

(Cassazione 23 febbraio 1987 n.1916)
La Cassazione, chiamata a pronunciarsi in un caso di cessione di proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto si sopraelevazione (cessione effettuata da chi ne era titolate in data anteriore alla costruzione di un condominio), ha deciso che non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma in caso di soprelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del proprietario del precedente lastrico; questo accade quindi, indipendentemente dalla proprietà della costruzione.
Motivazioni della Cassazione:
(Omissis) - “nel disciplinare il diritto di superficie il codice configura due distinte situazioni giuridiche: il diritto che ha il superficiario del suolo nei confronti del suo proprietario, il diritto di fare mantenere al di sopra del suolo una costruzione, e il diritto che egli ha sulla costruzione.
questa duplicità di situazioni comporta che quando l'articolo 1127 c.c. attribuisce al proprietario esclusivo del lastrico solare la stessa facoltà che spetta al proprietario dell'ultimo piano (in regime condominiale) esso non ha alcun riferimento indiretto all'ipotesi ben diversa dalla proprietà condominiale del lastrico parificandola a quella della proprietà esclusiva, ma stabilisce soltanto che la titolarità del diritto di sopralzo non è sempre necessariamente connessa alla proprietà dell'ultimo piano dell'edificio, perché se il lastrico solare invece che è di proprietà comune dei condomini è di proprietà esclusiva di uno di essi o di un terzo il diritto stesso è attribuito al proprietario esclusivo. Ne consegue quindi che nell'ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione ,effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune ai condomini, in virtù del titolo preesistente, ma nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del proprietario del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione.
Infatti il diritto di superficie, a meno che il titolo non ponga un limite di altezza al divieto di costruire, non si esaurisce con la erezione della costruzione sul lastrico, nè il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso e cioè quello di dare un tetto all'edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopralzo, che come si è visto è indipendente dalla proprietà del suolo. Talchè nel caso in esame, avendo la Corte del merito accertato in punto di fatto che gli unici proprietari dell'intero stabile erano i genitori di Luigi e Luigina V., i quali cedettero per donazione al figlio Luigi una porzione del lastrico solare dell'edificio, con il diritto di sopraelevazione e che solo successivamente si costituì il condominio per vendita a terzi di alcune unità immobiliari, la stessa corte non poteva pervenire ad altra conclusione se non ritenere Luigi V. proprietario del nuovo lastrico solare, non risultando dal contratto del Sinapi che a questi fosse stato ceduto anche il bene anzidetto, oltre il sottostante appartamento.” (Omissis).

Fonte: “IL DIRITTO IMMOBILIARE” II vol. Giuffrè Editore, S.p.A. Milano-2006