luxury law: le Case Fantasma

Forse a qualcuno di voi , sarà capitato qualche volta, magari incuriosito dal rumore , di alzare gli occhi al cielo e scorgere la presenza di un elicottero in volo; qualcuno ancora , un po’ più scrupoloso di altri , potrebbe essersi chiesto anche il motivo di tale costante presenza sul nostro Paese. Ebbene la risposta a tal quesito piove, quasi inaspettatamente, proprio sulle nostre case (ma anche sui magazzini, garage, e tutti gli altri tipi di immobili) ,quando apprendiamo dai giornali, telegiornali ma anche tra la gente, che il Governo ha emanato un decreto legge contro le “Case fantasma”. Appresa la notizia la confusione, l’ansia ,la paura , e molti interrogativi iniziano a pervadere le nostre menti e una volta “chiarito” l’argomento , ad invadere le nostre menti, sono i dubbi e le incertezze sul da farsi e sulla speranza di una concessione di un ulteriore condono edilizio.

Ma Analizziamo meglio la questione;

per circa tre anni - dal 2007 al 2009 - Noi (i nostri immobili) siamo stati spiati e fotografati dal “vigile obbiettivo” dell'Agenzia del Territorio. Il risultato di questa incessante perlustrazione, ha prodotto risultati che hanno “spaventato” le Nostre Istituzioni. Attraverso tale operazione di "spionaggio", la Agenzia del Territorio, ha scovato dei “fantasmi” che in realtà sulla terra sono ben visibili all'occhio umano ma invisibili in Catasto; Da qui il termine di Case fantasma, che ammonterebbero, secondo i rilievi effettuati in questi ultimi tre anni, a circa 2 milioni di fabbricati sconosciuti al catasto e ai Comuni. Così, visti i risultati dell’attività svolta dall’Agenzia del Territorio ,su proposta del Presidente del Consiglio dei Ministri e del Ministro dell'economia e delle finanze, il Presidente della Repubblica ha emanato il 31 maggio scorso un decreto legge ( il n.78 del 2010) per contrastare il fenomeno dell’Evasione fiscale e contributiva.(ma non solo tale fenomeno), conosciuto meglio come “decreto sulle case fantasma”.

Anzitutto chiariamo meglio il termine “casa fantasma”: come anticipato precedentemente, per case fantasma si devono intendere, gli immobili che sono sconosciuti al catasto; ma esaminiamo più nello specifico le varie categorie colpite dal decreto. Esse sono:

1) fabbricati costruiti e mai denunciati ;

2) fabbricati inizialmente denunciati ma poi divenuti oggetto di variazioni mai dichiarate;

3) fabbricati non accatastati, perché abusivi;

4) fabbricati costruiti (o modificati) con regolari abilitazioni comunali, ma senza dichiarazione in catasto delle opere fatte.

E’utile anche rendere noto che sottoposti alla norma in commento, non sono solo le case ma anche altri tipi di immobili (magazzini, garage).

Particolare attenzione per alcune scadenze poste dall’Agenzia del Territorio.

Prima data : 30 Settembre 2010; in tale data termineranno i rilievi degli edifici sconosciuti al catasto.

Seconda data: 31 Dicembre 2010 ; entro tale data gli immobili soggetti alla disciplina in commento, dovranno essere dichiarati da parte dei proprietari con un apposita “dichiarazione di aggiornamento” al Catasto .(chi non vi provvederà in tempo verrà iscritto d’ufficio al Catasto con una multa a carico degli inadempienti e il pagamento arretrato delle imposte non pagate fino al quel momento). Inoltre La dichiarazione di aggiornamento deve essere presentata anche da coloro che hanno effettuato ristrutturazioni e interventi edilizi che abbiano arrecato al proprio immobile una variazione di consistenza (da 2 vani a 4vani)o un cambio di destinazione (da immobile uso abitativo a locale commerciale). I dati necessari per individuare le case fantasma, saranno a disposizione dei Comuni che potranno accertare la regolarità urbanistica ed edilizia per poi poter denunciare gli eventuali casi di abusivismo.

Terza data: 1 Gennaio 2011. Da tale data L’Agenzia del territorio avrà a disposizione un ulteriore strumento di controllo per un monitoraggio costante: il telerilevamento. ( il telerilevamento è una disciplina tecnico-scientifica con scopo investigativo che permette di ricavare informazioni, , sull'ambiente e su oggetti posti a distanza da un sensore attraverso misure di radiazione elettromagnetica che interagisce con le superfici di interesse.; esso utilizza foto o dati numerici rilevati da aerei o satelliti)

Altra questione ,ove vale la pena soffermarsi,è coincidente con il momento della stipula notarile.

I Notai sono chiamati in ragione del loro essere Pubblici Ufficiali, a garantire la veridicità di quanto sottoscritto dalle parti. Per facilitare la questione facciamo un esempio : in caso di compravendita, oltre ai normali controlli e adempimenti che la legge notarile e civile impone normalmente al Notaio rispettare e far rispettare , con l’introduzione del decreto legislativo 78/2010 (entrato in vigore il primo luglio) si aggiunge un ulteriore adempimento obbligatorio per le parti e per il Notaio.

Questo decreto legge vieta al Notaio di procedere alla stipula del contratto di compravendita richiesto dalle parti ,qualora tra le planimetrie (da allegare all’atto) e i dati catastali (da inserire in atto) non vi sia coincidenza/allineamento, tra quanto risulta dai registri immobiliari e i dati del Catasto.

E’utile chiarire che le problematiche fin’ora esposte non investono solo il contratto di compravendita; ad essere interessati dalla norma sono tutti gli atti concernenti il trasferimento(e non solo) dei diritti reali (proprietà,usufrutto,servitù ecc), quali i contratti di compravendita, ma anche contratti di permuta, transazione, rendita, donazione ecc. Per semplificare individuiamo gli atti che non sono interessati dalla norma. Essi sono: gli atti non stipulati tra vivi, come i testamenti e gli atti che non trasferiscono diritti reali (ad esempio fondo patrimoniale, atti di fusione,scissione e trasformazione di società), il contratto preliminare (compromesso)ecc.

I Comuni ,i cittadini, e i professionisti del settore, sono oramai tutti con le spalle al muro; per chi ha commesso l’abuso non resta che sperare nella concessione di un ulteriore condono edilizio ad oggi non ancora concesso.