Normativa di Riferimento: artt. 1575 n.2 ,1576 cc; art.21,l.27-07-1978,n392; l.09-12-1998,n431.
Tipologia di Contratto: locazione
Commento:L’art.1575 cc detta quali sono le obbligazioni fondamentali del locatore ( colui il quale si obbliga a far godere ad una parte una cosa mobile o immobile),ovvero indica il contenuto della prestazione cui questi è tenuto nei confronti del conduttore(detto anche locatario, è la parte che ha diritto di godere di una cosa mobile o immobile pagando un corrispettivo).
In un contratto a prestazioni corrispettive qual è il contratto di locazione, non potrebbe mai aversi la mancanza dell’indicazione delle prestazioni cui è tenuta ciascuna parte, affiche si possa caratterizzare la specifica natura dello stesso.
Nella Locazione si verifica uno scambio al pari della vendita;a differenza di quest’ultima però, la locazione, non comporta effetti reali.
Altresi’ l’art.1576 chiarisce poi un particolare aspetto delle modalità secondo le quali il locatore è tenuto ad adempiere alla propria obbligazione di mantenere la cosa locata “in stato da servire all’uso convenuto”(art.1575,2°comma n 2 cc).
Le controversie che si verificano con più frequenza concernono la distinzione tra le riparazioni necessarie o non necessarie, e interventi di piccola o straordinaria manutenzione.
A sopperire alla mancanza degli obblighi non previsti dalla normativa di cui alle l.392/78 e 431/98, vi è l’art.1576 cc. I principi enunciati in tale articolo, si applicano a tutti i rapporti di locazione, ma comunque sono pur sempre suscettibili di deroga.
Concetto di manutenzione in generale:l’obbligo a carico del locatore menzionato nell’art. in commento, (art.1575 cc) di mantenere la cosa locata nello stato da servire all’uso convenuto, altro non è che l’obbligo di manutenzione di cui all’art.1576 cc.
La dottrina prevalente (Tabet), ha ricondotto l’obbligo di manutenzione a carico del locatore come un aspetto di quello più generale di consegnare la cosa in buono stato locativo ovvero “assicurare al conduttore un godimento costante in conformità al pattuito”. Non si deve quindi ricollegare il concetto di manutenzione ad un guasto o ad un vizio della cosa locata, ma ad un mero deterioramento della cosa rispetto allo stato di questa al momento della consegna e in conformità al pattuito.
Per ciò che concerne nello specifico la locazione di immobili, tutte le spese di manutenzione, ordinarie e straordinarie sarebbero secondo dottrina maggioritaria,a carico del locatore; a rafforzare tale opinione vi è l’obbligazione prevista all’art.1576 n.2.
Resterebbero a carico del conduttore le spese di “piccola manutenzione”; l’opinione corrente identifica queste ultime attraverso un criterio quantitativo ovvero attraverso una manutenzione caratterizzata dalla tenuità della spesa, come potrebbe essere ad esempio l’imbiancatura di pareti, o la sostituzione di un vetro Sulla base di quanto detto resterebbero a carico del locatore anche le spese resesi necessarie a seguito del deterioramento prodotto dal tempo, dagli agenti atmosferici o dal fatto di terzi, quando sia tale da diminuire il godimento della cosa, non invece se il deterioramento sia un effetto normale dell’uso della cosa.
Un Classico esempio rientrante nel concetto di “manutenzione straordinaria” concerne un problema di molte abitazioni ovvero quello dell' umidità in casa ; tale problematica afflige, soprattutto coloro i quali abitano al piano terra e in case di una certa età. Quello dell’umidità in casa è un problema fastidioso che rende pessimo il comfort nell'ambiente abitativo, può creare danni ai muri e all'edificio nel suo complesso, contribuisce a ridurre le proprietà coibentanti e l'isolamento termico delle strutture e dei materiali edili di conseguenza il più delle volte il suo risanamento ha costi esosi . Per tutto quanto appena detto tale problematica sicuramente porterebbe a diminuire il godimento della cosa, in tal caso dell’immobile, è per tali motivi configura al meglio ciò che si vuole far intendere nel concetto di manutenzione straordinaria, a carico come fin ora esaminato, a carico del locatore.
Correlato all’obbligo di mantenere la cosa locata “in stato di servire all’uso convenuto”-art.1575,n2,cc- è l’obbligo che fa capo al locatore di eseguire , nel corso della locazione, “tutte le riparazioni necessarie”art.1576 c.c. Una riparazione è necessaria , qualora la sua mancanza viene ad incidere riduttiva mante sul godimento della cosa locata rispetto al momento della consegna; ma c’è da dire anche che non tutte le riparazioni necessarie sono a carico del locatore; come anticipato precedentemente , l’art. 1576 c.c esclude quelle di “piccola manutenzione”, poste a carico dell’inquilino.
In via generale però comunque si deve affermare che stante la Giurisprudenza (Cass.20 giugno 1998,n6158),l’obbligo di manutenzione gravante sul locatore è pur sempre derogabile. A questo vi è pur sempre un limite di cui8 all?art.1579 c.c. che sancisce l’inefficacia del “patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa” qualora ricorrano due condizioni:
a)che il locatore abbia taciuto in malafede i vizi al conduttore;
b)che i vizi siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
Risposta al Quesito sottoposto via e-mail dalla Sig.ora A.Polacelli di Taranto:
DOMANDA:nel caso in cui il conduttore ritardi senza giustificato motivo ,la riconsegna dell’immobile, e durante tale ritardo si verificano guasti che ne compromettano il godimento, il locatore è tenuto o meno alle necessarie riparazioni?
RISPOSTA:a tal quesito non puo che darsi risposta negativa; in tal senso si propone orientamento condiviso dal Tribunale di Roma il quale ha deciso che “L’obbligazione del locatore di assicurare al conduttore il godimento della cosa locata, mantenendola in buono stato locativo, si protrae secondo per tutta la durata del rapporto di locazione ,ma non dopo che questo sia cessato.
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