AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

I presupposti per conseguire i benefici fiscali sono:

•la casa deve essere abitazione non di lusso

•l'immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell'acquirente o nel quale egli svolge la sua attività lavorativa

•la dichiarazione dell'acquirente di non possedere altro fabbricato idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative familiari.

La novità consiste nel fatto che i benefici non sono più subordinati al fatto che l'acquirente abbia già usufruito o meno di una precedente agevolazione per l'acquisto di un'altra abitazione, anche se comunque non può godere dei benefici al momento del nuovo acquisto, nel caso possieda un'altra abitazione idonea a soddisfare le proprie esigenze abitative primarie. L'immobile può esistere anche in un altro Comune differente da quello nel quale l'acquirente acquista quello nuovo; praticamente chi compra non deve possedere alcun fabbricato nel territorio dello Stato che possa in qualche modo soddisfare le esigenze primarie abitative della propria famiglia.

La legge n. 549/95

La legge ha stabilito che l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro un anno dall'acquisto la propria residenza oppure in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività lavorativa. Il compratore deve sempre rilasciare al notaio la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato. L'acquirente deve sempre dichiarare al notaio di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un diritto reale di proprietà (usufrutto, uso, abitazione) di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare neppure per quote di tali diritti su immobili ubicati in tutto il territorio nazionale, e neppure direttamente o con il coniuge di aver goduto delle agevolazioni fiscali previste dalle precitate leggi sopra esaminate.

Le agevolazioni fiscali si riferiscono anche alle pertinenze dell'immobile destinato ad abitazione primaria con particolare riferimento alle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C2, C6, C7, quindi cantine e box che siano destinate al servizio della casa di abitazione. Nel caso di falsa dichiarazione al notaio rogante, entro il termine di prescrizione di 5 anni sono dovute le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali nella misura ordinaria più una soprattassa pari al 30% con gli interessi di mora.
L'applicazione delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa (non di lusso, vedi D.M. 2/8/1969) prevede:

•Immobile ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza (oppure, in quello in cui l'acquirente svolge il proprio lavoro). Nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile deve essere acquisito come prima casa sul territorio italiano.

•La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato deve risultare nell'atto di acquisto.

•Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.

Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare:

•di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato

•di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della primacasa.

•di impegnarsi a stabilire la resisdenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda;

Se, per errore, nel rogito tali dichiarazioni vengono omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo da redigere cone le forme giuridiche medesime del precedente atto

Casi particolari

•Coniuge in regime di comunione legale. Nel caso di due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione (perché per esempio l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

•Titolari di nuda proprietà su altra abitazione. L'agevolazione "prima casa" compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

•Acquisto di abitazione contigua. Le agevolazioni competono anche quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa, purchè l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso.•Acquisto di abitazione in corso di costruzione. Si può usufruire delle agevolazioni anche in questo caso, sempre che l'immobile sia non di lusso e sussistano i requisiti di legge

•Cittadino italiano non più residente. Anche chi è emigrato all'estero può acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

•Decadenza dall'agevolazione. La decadenza comporta il recupero della differenza d'imposta non versata e degli interessi nonchè l'applicazione di una sanzione del 30 per cento dell'imposta stessa. L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se: le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false. Non trasferisce la redidenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 messi dall'acquisto. Vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale. Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

•La normativa prevede un credito di imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione, a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell' Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un ' altra abitazione non di lusso costituente prima casa. Per fruire del credito di imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Il credito di imposta non spetta se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa". Non spetta se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa". Non spetta se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte. (tratto da Annuario del contribuente 2007 - Agenzia Entrate)

In caso di cessioni soggette ad Iva, le dichiarazioni di cui sopra possono essere fatte anche nel contratto preliminare.

In caso di falsa dichiarazione, o di trasferimento, cessione, vendita degli immobili acquistati con le agevolazioni fiscali prima che siano trascorsi 5 anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse.

Relativamente all'acquisto della prima casa le agevolazioni di natura fiscale riguardano:

•Imposta di registro con aliquota ridotta al 3 per cento.

•Iva con aliquota ridotta al 4 per cento.

•Imposta catastale in misura fissa pari ad euro 129,11.

•Imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 129,11.

Acquisto delle Pertinenze

Le agevolazioni si applicano anche per l'acquisto separato di una sola pertinenza dell'abitazione principale tra le seguenti:

•Cantina o soffitta (cat. C2).

•Garage o box auto (cat. C6).

•Tettoia o posto auto (cat. C7).

Tali pertinenze devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione, altrimenti non vale.

Inoltre:

•Devi aver acquistato la casa con le agevolazioni.

•Non deve esserci altra pertinenza della stessa categoria catastale già acquistata con la casa.

•L'agevolazione spetta anche se comperi un garage nelle vicinanze della tua abitazione principale, a patto che venga adibito a servizio della stessa.

Nell'ipotesi di appalto per la costruzione di una casa si applica l'iva al 4% se:

1.Il fabbricato oggetto della costruzione ha i requisiti previsti dalla legge "Tupini" n.408/49

2.Se il committente dei lavori ha i requisiti per ottenere le agevolazioni "prima casa" oppure se è una impresa costruttrice che rivende l'immobile.

Se invece la casa esiste già e intendi ristrutturarla si applica l'iva al 10% unitamente alla agevolazione fiscale del 36% fino al 31/12 /2001, salvo proroghe.

Per quanto riguarda una elencazione non tassativa delle "materie prime e semilavorate" e "beni finiti", devi fare riferimento alla circolare del ministero finanze del 2/03/94 n.1/E e alla risoluzione del 9/03/96 n. 39/E.