CESSIONE DI VOLUMETRIA

L’istituto della cessione di volumetria -o cubatura- non è previsto nell'ambito del Nostro codice civile ma assume notevole rilevanza per la sua diffusione nella prassi dei rapporti tra privati

La cessione di Volumetria si realizza nella stipulazione di accordi privati tra proprietari confinanti, in forza dei quali «uno rinunzia ad una quota di cubatura edificabile sul suo fondo» per permettere all'altro di realizzare sul fondo finitimo una volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo stesso.

Tale tipo di convenzione è stata resa possibile grazie alla disciplina della cosiddetta “legge ponte” l. ovvero dalla Legge del 6 agosto 1967 n. 765 la quale, ha stabilito la volumetria complessiva delle costruzioni possibili in una zona determinata, e ha diviso quest'ultima tra le aree edificabili della zona proporzionalmente alla loro superficie.

Molto dibattuta sia in Dottrina che in Giurisprudenza è la Natura Giuridica dell’istituto in esame:

Inizialmente si è qualificato il trasferimento di cubatura come una servitù di non edificare,anche se atipica lasciando un ruolo centrale all’autonomia negoziale s epur non determinante come quello invece riconosciuto all’intervento dell’Autorità comunale che “consente la rideterminazione degli indici di edificabilità programmati dalle parti” (Cass.2743/1973).

In Dottrina c’è chi ha ripreso la tesi anzidetta della giurisprudenza ritenendo però la cessione di cubatura sì come la costituzione di un diritto di Servitù ma tipico; ovvero concepito come “non aedificandi o “altius non tollendi” a seconda della totalità o parzialità della volumetria trasferita.

Un'altra Elaborazione Dottrinale ha ipotizzato che il trasferimento di cubatura possa poi realizzarsi invece attraverso il ricorso di un particolare schema del Diritto di Superficie; questo dato che nella fattispecie in commento comunque non sarebbe ravvisabile un “vero e proprio” Diritto di superficie dato che nel trasferimento di cubatura, a differenza di quanto accade con il Diritto di Superficie, il costruttore realizza un opera sul proprio fondo.

Dottrina Autorevole infine ha ipotizzato si tratti di un Negozio ad effetti obbligatori:

Tale dottrina nega effetti reali all’accordo tra privati concernete il trasferimento di cubatura ritenendo debbano riconoscersi all’istituto in esame solo effetti obbligatori.

Quindi l’Accordo in commento non è considerato come una cessione traslativa; da esso derivano, inter partes, effetti meramente obbligatori, perché il cedente si obbliga, da un lato a non chiedere la concessione edilizia per la costruzione dell’intera cubatura sul proprio fondo, dall’altro,ad aderire, rinunziando alla propria cubatura , alla richiesta del cessionario diretta al Comune e volta ad ottenerla concessione edilizia per la costruzione di un immobile di cubatura superiore.

Detto ciò è evidente - rileva Gazzoni- non sarà configurabile alcun diritto reale e di conseguenza trasferibile. Ai terzi aventi causa dal cedente, in specie gli acquirenti del fondo, la cessione non è di per sé opponibile, perché non è trascrivibile; tranne se non via intercorra una espressa assunzione dell’obbligo di rispettare la cessione attraverso una dichiarazione in sede di acquisto del terreno o anche in separata sede.