Il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011
In materia di energia da fonti rinnovabili, interviene sulla materia della certificazione energetica degli edifici il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011 prevedendo due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione. In particolare, il provvedimento in parola inserisce - all'art. 6 del D.Lgs. 192/2005, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica - due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater.
Il nuovo comma 2-ter dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 dispone quanto segue: «Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater».
Il nuovo comma 2-quater dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 dispone quanto segue: «Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica».
Di seguito si forniscono alcune prime indicazioni in merito alla disposizione di cui al comma 2-ter, in vigore dal 29 marzo 2011 (mentre l'entrata in vigore della disposizione di cui al comma 2-quater è prevista per il 1° gennaio 2012), relativa all'obbligo di inserire nei contratti di compravendita e di locazione una nuova clausola.
In Breve la prima questione che ci si deve porre attiene alle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica; Pare doversi ritenere (sia pure con tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa regionale.
Altra questione di estrema importanza notarile è se , l'assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto; sull'ipotesi della nullità si è espresso criticamente anche il Notariato.
Si riporta qui di seguito l'elenco delle regioni che hanno hanno adottato specifiche norme in caso di compravendita:Emilia-Romagna (artt. 5.2 e 5.5, delib. n. 156, 4.3.2008)
A decorrere dall'1.7.2009, la regione ha previsto, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o singole unità immobiliari, l'obbligo di dotazione e allegazione("all'atto di trasferimento in copia originale o in copia autenticata") dell'attestato di certificazione energetica. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
Friuli-Venezia Giulia (art. 1-bis, comma 2, e art. 6-quater, comma 2, L.R. 23, 18.8.2005)
A decorrere dall'1.1.2012, la regione ha previsto che la certificazione VEA di sostenibilità energetico-ambientale degli edifici (che è una certificazione che ricomprende anche quella energetica) sia "presentatadal soggetto alienante, in originale o in copia conforme all'originale, in sede di stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile". In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 1.000 a € 6.000.
Liguria (art. 28, comma 2, L.R. 22, 29.5.2007)
A decorrere dall'8.5.2009 la regione ha previsto che "le singole unità immobiliari" siano dotatedell'attestato di certificazione energetica all'atto della compravendita. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
Lombardia (art. 9, comma 1; art. 25, comma 4-bis, e art. 27, L.R. 24, 11.12.2006, nonché art. 9, delib. n. 8/8745, 22.12.2008)
A decorrere dall'1.7.2009, la regione ha previsto, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o singole unità immobiliari, l'obbli-go di dotazione e allegazione (all'atto di trasferimento "in originale o in copia certificata conforme") dell'attestato di certificazione energetica. In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 5.000 a € 20.000. La regione ha anche stabilito che la Giunta dovrà dettare disposizioni per "rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell'indice di prestazione energetica dell'edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita". In caso di inadempimento il "titolare dell'annuncio" incorrerà in una sanzione amministrativa variabile da € 1.000 a € 5.000.
Piemonte (art. 5, comma 2, e art. 20, comma 12, L.R. 13, 28.5.2007, nonché art. 5.2, delib. n. 43-11965, 4.8.2009)
A decorrere dall'1.10.2009, la regione ha previsto che, nel caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia "allegatoal contratto, in originale o in copia autenticata, a cura del venditore" In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 1.000 a € 10.000, "graduata sulla base della superficie utile dell'edificio".
Toscana (art. 23-bis, commi 4 e 5, L.R. 39, 24.2.2005)
A decorrere dal 18.3.2010, la regione ha previsto che in caso di trasferimento a titolo oneroso "di ogni unità immobiliare di nuova edificazione oppure già esistente", questa sia dotatadi attestato di certificazione energetica e che gli estremi identificativi di tale attestato siano richiamati nel relativo contratto. Se l'unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica, "si dà luogo all'automatica classificazione dell'unità immobiliare nella classe energetica più bassa".
Valle d'Aosta (art. 7, commi 9 e 10, L.R. 21, 18.4.2008)
La regione ha previsto che, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di un intero edificio o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia "messo a disposizione dell'acquirente a cura del venditore". Tuttavia per gli edifici la cui superficie utile sia inferiore o uguale a 1.000 metri quadrati viene stabilito che il proprietario possa "rilasciare all'acquirente una dichiarazione in cui attesta:
a. la scadente qualità energetica dell'immobile e i costi elevati per la gestione energetica dello stesso;
b. l'appartenenza dell'edifi cio alla classe energetica più bassa".
N.B.:La disciplina operativa è demandata alla Giunta.
Regioni che hanno adottato specifiche norme in caso di locazione.
Emilia-Romagna (artt. 5.2 e 5.6, delib. n. 156, 4.3.2008
A decorrere dall'1.7.2010, la regione ha previsto, per "edifici e singole unità immobiliari soggetti a locazione con contratto stipulato successivamente a tale data", l'obbligo di dotazione e consegna("in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso") dell'attestato di certificazione energetica. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
Friuli-Venezia Giulia (art. 1-bis, comma 2, e art. 6-quater, comma 2, L.R. 23, 18.8.2005)
A decorrere dall'1.1.2012, la regione ha previsto che la certificazione VEA di sostenibilità energetico-ambientale degli edifici (che è una certificazione che ricomprende anche quella energetica) sia consegnata(in "copia conforme all'originale"), al conduttore, al "momento della sottoscrizione del contratto". Per i locatori che non adempiono è prevista una sanzione che va da € 500 a € 3.000.
Liguria (art. 28, comma 2, L.R. 22, 29.5.2007)
A decorrere dall'8.5.2009 la regione ha previsto che "le singole unità immobiliari" siano dotatedell'attestato di certificazione energetica all'atto della locazione. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
Lombardia (art. 9, comma 1, art. 25, comma 4-ter, e art. 27, L.R. 24, 11.12.2006, nonché art. 9, delib. n. 8/8745, 22.12.2008)
A decorrere dall'1.7.2010, la regione ha previsto, in caso di locazione di interi immobili o singole unità immobiliari con contratto stipulato o rinnovato (in modo espresso o tacito) successivamente a tale data, l'obbligo di dotazione e consegna(all'atto della stipula, "in copia dichiarata conforme all'originale") dell'attestato di certificazione energetica. Per i locatori che, a decorrere dalla predetta data, non adempiono ai descritti obblighi è prevista una sanzione che va da € 2.500 a € 10.000. La regione ha anche stabilito che la Giunta dovrà dettare disposizioni per "rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell'indice di prestazione energetica dell'edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati" alla relativa "locazione". In caso di inadempimento il "titolare dell'annuncio" incorrerà in una sanzione amministrativa variabile da € 1.000 a € 5.000.
Piemonte (art. 5, comma 3, e art. 20, comma 13, L.R. 13, 28.5.2007, nonché art. 5.2, delib. n. 43-11965, 4.8.2009)
A decorrere dall'1.10.2009, la regione ha previsto che, nel caso di locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del conduttore o a esso consegnatoin copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso. Per i locatori che non adempiono è prevista una sanzione che va da € 500 a € 5.000, "graduata sulla base della superficie utile dell'edifi cio". Occorre precisare, tuttavia, che sono esonerati dall'obbligo di certificazione energetica "gli edifici concessi in locazione abitativa" con "contratti convenzionati ai sensi della legge 431 del 9.12.1998".
Toscana (art. 23-bis, commi 4 e 5, L.R. 39, 24.2.2005)
A decorrere dal 18.3.2010, la regione ha previsto che in caso "di locazione di ogni unità immobiliare di nuova edificazione oppure già esistente", questa sia dotatadi attestato di certificazione energetica e che gli estremi identificativi di tale attestato siano richiamati nel relativo contratto. Se l'unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica, "si dà luogo all'automatica classificazione dell'unità immobiliare nella classe energetica più bassa".
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