LOCAZIONE E MORTE DELL'USUFRUTTUARIO

Nessun rinnovo tacito del contratto per mancata presentazione della disdetta in caso di morte dell'usufruttuario che ha concesso l'immobile commerciale in locazione a terzi. Al rapporto, infatti, si applica l'articolo 999 del Codice civile e non la legge "speciale", con la conseguenza che il contratto, dopo la cessazione dell'usufrutto, può durare al massimo cinque anni.

Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 11602/2011 che, respingendo le istanze del conduttore di un immobile a uso commerciale, ha chiarito che in queste circostanze va privilegiata la posizione del proprietario rispetto a quello del conduttore. La vicenda che ha originato la pronuncia prende le mosse dall'intimazione di sfratto presentata da una società, divenuta proprietaria esclusiva dell'immobile a seguito della morte dell'usufruttuario, nei confronti del conduttore. Il tribunale non ha convalidato la misura ritenendo applicabile al rapporto locatizio la normativa speciale sulle locazioni e non l'articolo 999 del Codice civile che regola i contratti di affitto conclusi dall'usufruttuario.

La corte d'appello ha integralmente riformato la sentenza e la vertenza si è quindi spostata in Cassazione.

In questa sede il ricorrente ha censurato le conclusioni dei giudici di secondo grado sostenendo che in caso di locazione commerciale doveva trovare in ogni caso applicazione la disciplina "speciale". Non solo. Il conduttore, inoltre, ha sostenuto di non sapere al momento della stipula che a firmare il contratto fosse stato l'usufruttuario e non il proprietario, con la conseguenza che il contratto era annullabile per vizio del consenso consistente in un errore essenziale sulla qualità di uno degli stipulanti. A riprova della sua tesi ha evidenziato che, se fosse stato a conoscenza della reale situazione, vista l'età avanzata del locatore, non avrebbe affrontato ingenti spese per dotare l'immobile delle attrezzature necessarie per la sua attività.

La Cassazione non ha accolto la tesi del ricorrente rilevando che al contratto non poteva che applicarsi la disciplina del Codice in quanto l'estinzione del contratto era avvenuta per fatto naturale e non convenzionale, con la conseguenza che il rapporto non poteva durare oltre il quinquennio dall'estinzione.

La scelta del legislatore, infatti, è stata quella di privilegiare il nudo proprietario al fine di fargli godere pienamente il bene, tenendo anche presenti le ragioni del conduttore, che al l'epoca della stipula sa bene che la locazione è stata stipulata non già con il proprietario, ma con l'usufruttuario.

Né, ha precisato la Corte, il conduttore può lamentarsi di aver accettato di concludere un contratto con l'usufruttuario di età avanzata senza esserne a conoscenza, dal momento che il contratto è stato stipulato per iscritto e registrato. Ne consegue che il locatario ha accettato consapevolmente il rischio dell'estinzione dell'usufrutto e, quindi, di una anticipata restituzione dell'immobile.

In assenza di motivi di solidarietà sociale, ha concluso la Cassazione, l'ordinamento non può che privilegiare il diritto assoluto del proprietario, «cui viene a riconoscere, tramite il tetto dei cinque anni dalla estinzione, la sua funzione sociale, ovvero quella di consentire al conduttore la possibilità di reperire altro immobile per l'esercizio della sua attività».
(Articolo pubblicato sul sole24ore)