LA PRIMA CASA

Norme di riferimento: L’agevolazione prima casa è disciplinata dalla nota II-bis all’art.1 della tariffa parte I, allegata al DPR 26.04.86 n.131 del Testo Unico dell’imposta di Registro. L’agevolazione è stata istituita dall’art.1 della L. 22.04.82 N 168, ma è stata successivamente prorogata, sostituita e innovata da altre e non poche disposizioni.

L’agevolazione prima casa, comporta l’applicazione di una tariffa ridotta a seconda dei casi che si presentino ovvero a seconda del tipo di trasferimento. Essa si rivolge comunque indifferentemente agli acquisti aventi ad oggetto immobili di civile abitazione che scontano IVA ed a quelli che scontano l’imposta di registro.

Si riportano le aliquote ridotte in caso di agevolazioni prima casa:

1) imposta di registro in misura del 3% anziché del 7%;

2) imposta ipotecaria e catastale in misura fissa anziché nella misura del 2% e dell’1%

3)dell’Iva nella misura del 4% anziché del 10%

Queste agevolazioni concorrono in caso di:

• trasferimenti a titolo oneroso della piena proprietà;

• trasferimento a titolo oneroso della nuda proprietà, dell’usufrutto, del diritto di uso e abitazione;

• altri atti a titolo oneroso ad essi equiparati ai fini dell’imposta di registro, come ad esempio le permute, le cessioni con costituzione di rendita, divisione con conguaglio ecc.)

• trasferimenti coattivi come l’espropriazione;

• acquisto limitato a quote di proprietà o di diriti reali.

Discorso a parte va fatto per l’usucapione; infatti parte della Giurisprudenza e assieme ad essa anche l’Agenzia delle Entrate, ritengono che in tutti i casi in cui intervenga una Sentenza che accerti l’avvenuta usucapione, l’agevolazione prima casa non possa applicarsi.

L’agevolazione opera in merito ai soli trasferimenti ( a titolo oneroso ma anche se in modo limitato ai trasferimenti a titolo gratuito) immobiliari che hanno ad oggetto abitazioni.

In caso in cui un soggetto abbia acquistato un immobile con trattamento fiscale agevolato per la “prima casa”, e nel caso in cui successivamente volesse rivendere tale stesso alloggio, bisognerebbe tener presenti alcune regole fondamentali;

Anzitutto è da valutare La Possibilità di un eventuale decadenza dei benefici prima casa. In teoria per cinque anni, l’immobile acquistato -con le agevolazioni fiscali previste dalla normativa-,non potrebbe essere rivenduto. Ma nel qual caso ciò accadesse, ovvero in caso di rivendita nei cinque anni dell’immobile, il contribuente non perde il beneficio se riacquista successivamente un altro alloggio da adibire a propria abitazione principale; Si specifica che tale riacquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita e che l’alloggio da riacquistare potrebbe trovarsi anche all’estero.

Ma chi può richiedere l’agevolazione prima casa?

Possono richiedere l’agevolazione SOLO le persone fisiche indipendentemente dalla loro nazionalità, quindi anche nel caso in cui le parti abbiano nazionalità starniera.

Tale agevolazione si applica anche ai minori non emancipati ed agli altri incapaci quali interdetti ed inabilitati.(in tal caso però le dichiarazioni richieste dalla legge, ai fini del godimento dell’agevolazione, andranno rese dai rappresentanti legali.

Le condizioni per usufruire delle agevolazioni in commento riguardano:

• la natura ovvero le caratteristiche dell’immobile che si intende acquistare:

deve trattarsi di una casa di abitazione non di lusso (ad esempio sono da escludere gli immobili iscritti nella categoria catastale A/10) e deve avere destinazione abitativa;

• l’ubicazione dell’immobile:

deve essere ubicato in un Comune con il quale l’acquirente ha un “particolare legame”

In merito sono utili le precisazioni rese di recente dall’Agenzia delle Entrate attraverso la Circolare n 31 del 7 Luglio 2010 che qui si riporta parzialmente.

Quesito: Un soggetto ha acquistato un’abitazione beneficiando delle agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa” ed intende procedere, prima che sia decorso il termine quinquennale dall’acquisto agevolato, alla rivendita dello stesso immobile ed al successivo riacquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Il contribuente precisa che, successivamente al primo acquisto agevolato, ha acquistato un secondo immobile nello stesso comune ove è sita la nuova abitazione che intende acquistare per non decadere dall’agevolazione.

Il contribuente chiede, pertanto, di conoscere se la circostanza che al momento del riacquisto del nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, risulti già in possesso di un immobile sito nello stesso comune, costituisca condizione ostativa alla conservazione dei benefici fiscali fruiti in relazione al primo immobile.

Risposta: Ai sensi della nota II –bis), comma 4, dell’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, è prevista la decadenza dal regime agevolato previsto per l’acquisto della “prima casa” in caso “…di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici… prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto”.

In tale ipotesi, l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero della “differenza fra l'imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata”, nonché all’irrogazione della sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza medesima. Devono, inoltre, essere recuperate le maggiori imposte ipotecarie e catastali, maggiorate della

sanzione amministrativa del 30%. La revoca dell’agevolazione non ha luogo, invece, “…nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici (prima casa), proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

In base a quanto previsto dalla citata nota II-bis), comma 4, dell’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, al fine di impedire il verificarsi dell’ipotesi di decadenza dal regime agevolato prevista in caso di cessione infraquinquennale dell’immobile, occorre procedere all’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale.

E’, quindi, indispensabile che il nuovo immobile acquistato sia utilizzato come dimora abituale del contribuente.

Stante la formulazione della norma, deve ritenersi che il mantenimento delle agevolazioni non sia subordinato alla sussistenza delle condizioni richieste dalla lettera a), b) e c) del comma 1 della citata nota II–bis) e cioè :

che l’immobile sia ubicato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;

che l’acquirente non sia titolare di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune;

che l’acquirente non risulti titolare in tutto il territorio nazionale, neppure per quote e in regime di comunione legale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto uso e abitazione su un’altra casa acquistata con le agevolazioni fiscali.

Tale interpretazione trova conferma negli orientamenti della Corte Costituzionale che, con l’ordinanza n. 46 del 9 febbraio 2009, ha avuto modo di affermare che “…il legislatore con il denunciato ultimo periodo del comma 4 della nota II-bis della parte prima della Tariffa allegata al DPR n. 131 del 1986, ha inteso disciplinare una fattispecie del tutto diversa da quella dell’accesso alle agevolazioni, stabilendo non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale..” e, pertanto, “…non è irragionevole che il legislatore, al fine di consentire al contribuente di evitare la decadenza dalle suddette agevolazioni, richieda, con riferimento all’acquisto del secondo immobile, una condizione diversa e più restrittiva (la destinazione della casa ad abitazione principale) rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni …”.Con riferimento al quesito proposto deve quindi ritenersi che non risulti ostativa alla conservazione dell’agevolazione “prima casa”, fruita in relazione all’acquisto del primo immobile, la circostanza che tra il primo acquisto agevolato ed il successivo riacquisto infrannuale, il contribuente sia entrato in possesso di altro immobile nello stesso comune in cui è situato quello che si intende riacquistare.

Il ricorrere dei requisiti previsti dalle lettere a), b) e c) del comma 1 della citata nota II-bis) deve essere verificato, infatti, solo nell’ipotesi in cui il contribuente intenda accedere, anche per il secondo acquisto, alle agevolazioni “prima casa”.

I medesimi requisiti devono ricorrere inoltre, ai fini dell’applicazione della disciplina di cui all’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che prevede la concessione di un credito d’imposta a favore dei contribuenti che acquistano, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata, un’altra casa di abitazione “non di lusso”.

Invero, in tale ultima ipotesi il legislatore ha subordinato espressamente la concessione del credito al ricorrere “…delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131…”.