Sintesi Diritti Reali 2

SERVITU' PER VANTAGGIO FUTURO

 La servitù come diritto reale limitato in "re aliena" importa un godimento limitato quantitativamente di una cosa di cui la proprietà e il possesso spetta ad altro soggetto, il quale appunto dal godimento e uso attribuito al soggetto titolare della servitù vede limitata e circoscritta  la sua dominazione generale.    

L'art 1029c.c. Prevede al primo e al secondo comma, due ipotesi distinte:

1. La servitù per vantaggio futuro di fondi già esistenti;
2. La servitù per edificio da costruire;

La servitù per il vantaggio futuro di fondi già esistenti si ha quando la servitù mira a realizzare o a rendere più agevole una utilizzazione futura a favore del fondo dominante già esistente,come  nella ipotesi di una servitù di acquedotto a favore di un fondo sul quale in futuro verrà costruita una fabbrica. La dottrina e la giurisprudenza non hanno mai dubitato che la servitù è immediatamente costituita perché i fondi già esistono mentre l'effettiva attuazione del vantaggio attiene non alla costituzione ma all'esercizio. La servitù per vantaggio futuro è esclusa per le servitù coattive nelle quali al criterio dell'utilità è sostituito il criterio della necessità che richiede l'attualità dell'esigenza il cui soddisfacimento la servitù coattiva tende.
La servitù per edificio da costruire (prevista dal secondo comma dell'articolo 1029 c.c.), ha dato luogo ad una serie di teorie relative al momento dell'effettiva costituzione della servitù; di esse citeremo le principali:

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  Prima teoria (Messineo): Sostiene l'opinione accolta dalla Cassazione, la quale in una serie di pronunciati conformi -in ultimo Cass. 10 Maggio 1966 n 1201- ha affermato che una convenzione diretta a costituire una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire dà immediatamente vita ad un rapporto ad effetti obbligatori suscettibile diTrasformarsi in rapporto di natura reale e senza alcun bisogno di un ulteriore convenzione quando l'edificio sarà costruito;
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  Seconda Teoria (Grosso e Deiana): Sostiene che si tratti di una servitù costituita sotto condizione che  l'edificio sorgerà, con la conseguenza di una immediata costituzione di un diritto reale la cui efficacia soltanto sarebbe subordinata al verificarsi della condizione anzidetta.
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  Terza teoria (Biondi): Ritiene che in questi casi la servitù inserisca al suolo e non all'edificio con la conseguenza che salvo il caso di proprietà superficiaria separata, la servitù dovrà considerarsi subito costituita pur non potendosi esercitare se non a costruzione ultimata.

Tra queste tre teorie sembra preferibile la seconda che trova consenziente la maggior parte degli autori come Branca , Pugliese ed altri;

Anche se la Corte di Cassazione, segue costantemente la prima teoria e d'altro canto contro la tesi dominante è stato di recente osservato che essa qualifica come "condicio iuris" la costruzione dell'edificio, cioè la esistenza del fondo dominante o del fondo servente.

Tale affermazione è inaccettabile secondo Tamborrino ed Albano,  perchè la condicio iuris non può essere confusa con uno degli elementi essenziali del rapporto, di cui deve, invece,essere l'elemento estrinseco.