Normativa di riferimento:
Art.1351 cc; Art.2652, n 2 cc; Art.2645-bis ; Art 2932 cc
Nel caso in cui ci trovassimo di fronte ad un inadempimento del preliminare di vendita, ovvero alla mancata conclusione del contratto da parte di chi si era impegnato in tal senso, il nostro ordinamento propone due vie:
la prima è quella dell’adempimento spontaneo (che si realizza attraverso la stipula del definitivo);
la seconda è la via della sentenza di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc. Tale norma si occupa generalmente del Contratto non concluso ma in tal contesto ci occuperemo dell’esecuzione in forma specifica riferendoci solo al Contratto preliminare.
Anzitutto il contratto preliminare –art.1351- è il contratto con il quale le parti si obbligano a concludere, in futuro, un ulteriore contratto già interamente delineato nei suoi elementi essenziali; esso può essere bilaterale o unilaterale a seconda che l’obbligo di stipulare il futuro contratto sia assunto da entrambi i contraenti o da uno soltanto. (Capozzi). L’Esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre – Art.2932- invece è una forma di tutela che su domanda della parte interessata, produce la pronuncia di una sentenza costitutiva, ovvero produttiva di effetti che sarebbero derivati dalla conclusione del contratto. Si tratta dunque di un rimedio esperibile ogni volta in cui l’obbligo di contrarre-sia che nasca dalla legge o da contratto- venga violato. Con riguardo alla natura della sentenza che la domanda di esecuzione forzata produce, la Dottrina prevalente (Gazzoni, Bianca) ma anche la costante Giurisprudenza, propendono si tratti di una Sentenza costitutiva; questo in quanto la sentenza non modificherebbe coattivamente lo stato di fatto, pur avendo come fine la realizzazione di effetti desiderati. Secondo poi altra dottrina (Mandrioli), la sentenza costitutiva in generale, nella quale poi ci rientra anche l’art.2932, rappresenterebbe una ipotesi di esecuzione non forzata, per altri invece (Mazzamuto), l’articolo in commento avrebbe natura esecutiva del mezzo di tutela.
C’è da dire però che Il rimedio in esame , soprattutto in riferimento a preliminari di vendita di beni immobili, non sempre si è rivelato adeguato a tutelare esigenze del promissario acquirente;
per esempio: se nel frangente di tempo che passa dalla stipula del preliminare tra Alfio (venditore promittente) e Luigi (promissario acquirente) alla data di trascrizione della domanda giudiziale ex art 2932, Alfio alienasse ad un terzo con contratto definitivo, lo stesso bene oggetto del preliminare con atto di vendita trascritto prima della domanda giudiziale, il diritto del terzo, prevarrebbe su quello di Luigi , al quale non resterebbe che una generica azione di risarcimento danni ex art. 2740.
Soprattutto Per tali motivi nel Nostro Codice vi è stata l’introduzione di una norma il cui scopo è quello di garantire una migliore tutela al promissario acquirente; questa Norma è l’art.2645 bis “trascrizione dei Contratti preliminari”.Il legislatore del 1997, (con la legge n 30 di conversione del D.L 699/1996) per la prima volta è intervenuto in materia estendendo il regime di pubblicità legale a contratti ad efficacia obbligatoria , essendosi, fino all’entrata in vigore della citata legge, limitato in modo rigoroso ai soli contratti aventi efficacia reale.
Articolo Pubblicato anche su www.plentedamaggiulli.it
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